Home

Huurders in Nederland worden goed beschermd. Zo hebben huurders van woonruimte recht op huurbescherming. Kort gezegd, betekent dit dat een huurovereenkomst niet tegen de zin van de huurder kan worden beëindigd, maar alleen op specifieke in de wet genoemde gronden, of als de overeenkomst ontbonden wordt.

Daarop bestaan uitzonderingen. Eén van die uitzonderingen is een huurovereenkomst die ‘naar zijn aard van korte duur’ is. Omdat het een uitzondering is, mag niet snel worden aangenomen dat er sprake is van ‘naar zijn aard van korte duur.’ Het moet gaan om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming, zoals bijvoorbeeld bij de huur van vakantiewoningen. Bij de beoordeling zijn onder meer de aard van de woonruimte en de wijze van gebruik daarvan doorslaggevend. Bestaat daarover twijfel, dan geldt de wettelijke huurbescherming. Dat ook behoedzaamheid op zijn plaats is bij vakantieverhuur blijk uit deze uitspraak.

De uitspraak: toch huurbescherming

Veelal worden woningen voor kortere of langere tijd via Airbnb verhuurd. In de meeste gevallen is het duidelijk dat het om een vakantieverblijf gaat, waarbij een specifieke korte tijdsduur wordt afgesproken. In dit geval verhuurt de eigenaar kamers in een eengezinswoning gedurende periodes dat hij zelf in het buitenland verblijft. In eerste instantie verhuurt hij via Airbnb één kamer aan de huurder voor één maand, welke kamer de huurder samen met zijn drie kinderen betrekt. Kort daarna spreken partijen echter af dat de huurder, rechtstreeks van verhuurder, twee kamers huurt. Die huur wordt gedurende meerdere maanden voortgezet, zonder schriftelijke overeenkomst en zonder overeengekomen einddatum. Wanneer de verhuurder terugkeert naar Nederland, vraagt hij de huurder de woning te verlaten. De huurder weigert, waarna de verhuurder in kort geding ontruiming vordert.

Oordeel van de kantonrechter

Hoewel de huur aanvankelijk voor een bepaalde tijdsduur via Airbnb is aangegaan, die waarschijnlijk wel zou worden aangemerkt als huur ‘naar zijn aard van korte duur ‘, hebben partijen daarna nieuwe afspraken gemaakt. De huur is voortgezet zonder een duidelijk tijdelijk karakter. De woning fungeerde als hoofdverblijf voor de huurder en zijn kinderen. Onder die omstandigheden is geen sprake (meer) van huur ‘naar zijn aard van korte duur’ en geniet de huurder huurbescherming op grond van de wet. Dat betekent ook dat de opzegging door de verhuurder niet rechtsgeldig is. Bij de belangenafweging weegt bovendien mee dat de huurder met minderjarige kinderen in de woning woont en dat ontruiming een reëel risico op dakloosheid meebrengt, terwijl alternatieve woonruimte ontbreekt. 

Tips and tricks

• Leg tijdelijke verhuur altijd schriftelijk vast, met een expliciete en concrete einddatum;
• Zorg dat het tijdelijke karakter voor beide partijen evident is en ook zo wordt uitgevoerd;
• Wees terughoudend met verlenging of wijziging van afspraken bij Airbnb-verhuur: nieuwe afspraken kunnen een reguliere huurovereenkomst doen ontstaan, met de daarbij behorende huurbescherming;
• Let op het gebruik als hoofdverblijf (inschrijving, gezinssituatie, duur);
• Bij twijfel over het tijdelijke karakter geldt in beginsel de wettelijke huurbescherming.

Deze uitspraak onderstreept dat “tijdelijk” in het huurrecht geen etiket is, maar een juridische kwalificatie die kan veranderen door de feitelijke gang van zaken. 

Advocatenkantoor Ester beschikt over een ruime ervaring op het gebied van adviseren en procederen in het huurrecht. Neem vrijblijvend contact met ons op met uw vragen op dit gebied.