Op 25 april 2020 is de (spoed)wet 'Tijdelijke wet verlening tijdelijke huurovereenkomsten' in werking getreden. Onder deze wet kunnen huurovereenkomsten kortstondig worden verlengd voor maximaal drie maanden, zonder dat daarmee een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat. Een sympathieke regeling vol valkuilen.
Deze bijdrage maakt deel uit van de reeks over de (spoed)wet "Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten" en de corona-crisis.
Op 25 april 2020 is de (spoed)wet 'Tijdelijke wet verlening tijdelijke huurovereenkomsten' in werking getreden. De (spoed)wet werkt terug tot en met 1 april 2020. Onder deze wet kunnen huurovereenkomsten kortstondig worden verlengd voor maximaal drie maanden, zonder dat daarmee een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat. De regeling voorziet in een behoefte, is sympathiek, maar wel vol valkuilen.
Achtergrond en doel
Onder de 'Wet doorstroming huurmarkt 2015' is het mogelijk een huurovereenkomst voor woonruimte ook tijdelijk aan te gaan, voor de duur van maximaal twee jaar (voor onzelfstandige woonruimte vijf jaar). Verlenging van een tijdelijke overeenkomst is echter niet mogelijk. Elke opvolgende overeenkomst wordt beschouwd als een verlenging voor onbepaalde tijd, met de daarbij behorende huurbescherming.
In verband met de Coronacrisis past het echter niet om van huurders te verwachten dat zij hun volle aandacht richten op het zoeken naar andere woonruimte. Verhuurders moeten daarentegen een kennisgeving over het aflopen van de huurovereenkomst aan de huurder te verzenden om te voorkomen dat de overeenkomst wordt voortgezet voor onbepaalde tijd. Met deze (spoed)wet wil de regering de huurder en verhuurders tijden de Coronacrisis tegemoet komen.
Met deze wet kunnen deze tijdelijke huurovereenkomsten kortstondig worden verlengd, zonder dat daarmee een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en het recht op huurbescherming ontstaat.
Welke huurovereenkomsten kunnen tijdelijk worden verlengd?
De (spoed)wet geldt voor tijdelijk huurovereenkomsten die eindigen na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020 en die betrekking hebben op woonruimte.
Dat betekent dat deze huurovereenkomsten kortstondig kunnen worden verlengd voor maximaal drie maanden (maar in ieder geval eindigen op 1 september 2020), zonder dat daarmee een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat.
Verlenging gaat niet automatisch. Deze moet door de huurder aangevraagd worden of (bij een verzoek van de verhuurder) overeengekomen worden.
Onder bepaalde omstandigheden kan de verhuurder een verzoek tot tijdelijke verlenging weigeren.
Voor de inhoudelijke regeling, de wijze waarop verlenging kan worden aangevraagd of overeengekomen en de (on)mogelijkheden om een verzoek te weigeren en de rechtsgevolgen daarvan, verwijs ik naar mijn eerdere bijdrage "Tijdelijk verhuur en huurbescherming".
Informatieplicht
Over de mogelijkheid tot verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst dient de verhuurder de huurder(s) bij de kennisgeving over het aflopen van de huurovereenkomst actief te informeren.
Als het aflopen van de huur tijdig is aangezegd, maar niet aan de informatieplicht is voldaan, betekent dit overigens niet dat de overeenkomst wordt voortgezet voor onbepaalde tijd. Helemaal zonder gevolg is dat echter niet; zolang de huurder niet is geïnformeerd over de mogelijkheden onder de spoedwet, gaat de termijn waarin de huurder verlenging kan vragen niet lopen. Met andere woorden, de huurder mag het verzoek tot verlenging later dan een week na de aanzegging indienen, indien de verhuurder hem niet heeft gewezen op de mogelijkheden onder de (spoed)wet.
Is de huurovereenkomst onder deze wet verlengd, dan moet de verhuurder ook ten aanzien van de verlengde overeenkomst opnieuw (tijdig) de kennisgeving van het aflopen van de huur aan de huurder(s) verzenden.
Weliswaar is aan de spoedwet terugwerkende kracht verleend (tot en met 1 april 2020), maar dat geldt niet voor de informatieplicht. Dat is begrijpelijk, want de verhuurder die al heeft aangezegd vóór de datum van inwerkingtreding kon niet aan de informatieplicht voldoen. Is de kennisgeving door de huurder gedaan voor inwerkingtreding van de wet, dan kan de huurder alsnog een verzoek tot verlenging doen, uiterlijk een week na de inwerkingtreding van de wet (dus voor of uiterlijk op 1 mei 2020).
Tips
voor de verhuurders:
voor de huurders:
In de wet is een 'verlengingsmogelijkheid' opgenomen. Als de wet wordt verlengd, dan kunnen de huurovereenkomsten opnieuw worden verlengd via dezelfde weg en met dezelfde gevolgen.
Voor de duidelijkheid een overzicht van de verschillende situaties, zoals toegelicht in mijn vorige bijdrage:
Advocatenkantoor Ester is thuis op het terrein van het bouwrecht. Niet alleen bij de grote bouwprojecten, maar ook bij de kleinere. Of het nu een groot of klein werk betreft,....
De dagelijkse praktijk laat zien dat het huurrecht een ingewikkeld recht is. Er gelden verschillende regelingen voor verschillende vormen van huur. Zo gelden er andere regels voor...
Iedereen heeft dagelijks te maken met het sluiten van contracten, zowel ondernemingen als particulieren. Of u nu een overeenkomst met een afnemer of leverancier sluit, of een brood bij de bakker koopt.
Wanneer iedereen ....