Home

Deze bijdrage maakt deel uit van de reeks over de (spoed)wet "Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten" en de corona-crisis.

Op 25 april 2020 is de (spoed)wet 'Tijdelijke wet verlening tijdelijke huurovereenkomsten' in werking getreden. De (spoed)wet werkt terug tot en met 1 april 2020. Onder deze wet kunnen huurovereenkomsten kortstondig worden verlengd voor maximaal drie maanden, zonder dat daarmee een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat. De regeling voorziet in een behoefte, is sympathiek, maar wel vol valkuilen.

Achtergrond en doel
Onder de 'Wet doorstroming huurmarkt 2015' is het mogelijk een huurovereenkomst voor woonruimte ook tijdelijk aan te gaan, voor de duur van maximaal twee jaar (voor onzelfstandige woonruimte vijf jaar). Verlenging van een tijdelijke overeenkomst is echter niet mogelijk. Elke opvolgende overeenkomst wordt beschouwd als een verlenging voor onbepaalde tijd, met de daarbij behorende huurbescherming.

In verband met de Coronacrisis past het echter niet om van huurders te verwachten dat zij hun volle aandacht richten op het zoeken naar andere woonruimte. Verhuurders moeten daarentegen een kennisgeving over het aflopen van de huurovereenkomst aan de huurder te verzenden om te voorkomen dat de overeenkomst wordt voortgezet voor onbepaalde tijd. Met deze (spoed)wet wil de regering de huurder en verhuurders tijden de Coronacrisis tegemoet komen.

Met deze wet kunnen deze tijdelijke huurovereenkomsten kortstondig worden verlengd, zonder dat daarmee een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en het recht op huurbescherming ontstaat.

Welke huurovereenkomsten kunnen tijdelijk worden verlengd?
De (spoed)wet geldt voor tijdelijk huurovereenkomsten die eindigen na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020 en die betrekking hebben op woonruimte.

Dat betekent dat deze huurovereenkomsten kortstondig kunnen worden verlengd voor maximaal drie maanden (maar in ieder geval eindigen op 1 september 2020), zonder dat daarmee een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat.

Verlenging gaat niet automatisch. Deze moet door de huurder aangevraagd worden of (bij een verzoek van de verhuurder) overeengekomen worden.

Onder bepaalde omstandigheden kan de verhuurder een verzoek tot tijdelijke verlenging weigeren.

Voor de inhoudelijke regeling, de wijze waarop verlenging kan worden aangevraagd of overeengekomen en de (on)mogelijkheden om een verzoek te weigeren en de rechtsgevolgen daarvan, verwijs ik naar mijn eerdere bijdrage "Tijdelijk verhuur en huurbescherming".

Informatieplicht
Over de mogelijkheid tot verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst dient de verhuurder de huurder(s) bij de  kennisgeving over het aflopen van de huurovereenkomst actief te informeren.

Als het aflopen van de huur tijdig is aangezegd, maar niet aan de informatieplicht is voldaan, betekent dit overigens niet dat de overeenkomst wordt voortgezet voor onbepaalde tijd. Helemaal zonder gevolg is dat echter niet; zolang de huurder niet is geïnformeerd over de mogelijkheden onder de spoedwet, gaat de termijn waarin de huurder verlenging kan vragen niet lopen. Met andere woorden, de huurder mag het verzoek tot verlenging later dan een week na de aanzegging indienen, indien de verhuurder hem niet heeft gewezen op de mogelijkheden onder de (spoed)wet.

Is de huurovereenkomst onder deze wet verlengd, dan moet de verhuurder ook ten aanzien van de verlengde overeenkomst opnieuw (tijdig) de kennisgeving van het aflopen van de huur aan de huurder(s) verzenden.

Weliswaar is aan de spoedwet terugwerkende kracht verleend (tot en met 1 april 2020), maar dat geldt niet voor de informatieplicht. Dat is begrijpelijk, want de verhuurder die al heeft aangezegd vóór de datum van inwerkingtreding kon niet aan de informatieplicht voldoen. Is de kennisgeving door de huurder gedaan voor inwerkingtreding van de wet, dan kan de huurder alsnog een verzoek tot verlenging doen, uiterlijk een week na de inwerkingtreding van de wet (dus voor of uiterlijk op 1 mei 2020).

Tips
voor de verhuurders:

• de kennisgeving van het aflopen van de huur dient u nog steeds tijdig te verzenden, zodat het tijdelijke karakter van de huurovereenkomst niet verloren gaat en de huurder zich op huurbescherming kan beroepen;
• u dient de huurder actief te informeren over de verlengingsmogelijkheden volgens deze tijdelijke wet, ongeacht of u met een eventueel verzoek van de huurder instemt;
• de kennisgeving van het aflopen van de huur dient u ook (tijdig) voor de verlengde huurovereenkomst aan de verhuurder te verzenden;
• vindt deze tweede aanzegging plaats op het moment dat de spoedwet nog geldt, dan adviseer ik u ook bij die hernieuwde aanzegging (weer) te voldoen aan de informatieplicht;
• wilt u niet instemmen met het verzoek tot verlenging, dan moet u binnen één week na ontvangst van het verzoek van de huurder dit schriftelijk weigeren, zorg ervoor dat die aantoonbaar ontvangen is;
•  is de huurovereenkomst voor 1 april 2020 geëindigd of eindigt de overeenkomst na 30 juni 2020, dan is de wet niet van toepassing. Instemming met een verzoek tot verlenging, betekent dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt voortgezet, met de daarbij behorende huurbescherming.
• dat laatste geldt ook als instemt met een verzoek tot verlenging langer dan drie maanden of met een einddatum later dan 30 augustus 2020. 

voor de huurders:

• niet later dan één week nadat de verhuurder de kennisgeving over het aflopen van de tijdelijke huur heeft verzonden, dient u een schriftelijk verzoek te doen bij de verhuurder om de huurovereenkomst te verlengen met één, twee of drie maanden (maar uiterlijk tot 1 september 2020);
• heeft u voor inwerkingtreding van deze wet een kennisgeving ontvangen, dan kunt u uiterlijk een week na inwerkingtreding van deze wet (dus voor of uiterlijk op 1 mei 2020) alsnog een verzoek tot verlenging doen.

In de wet is een 'verlengingsmogelijkheid' opgenomen. Als de wet wordt verlengd, dan kunnen de huurovereenkomsten opnieuw worden verlengd via dezelfde weg en met dezelfde gevolgen.

Voor de duidelijkheid een overzicht van de verschillende situaties, zoals toegelicht in mijn vorige bijdrage:

Advocatenkantoor Ester beschikt over een ruime ervaring op het gebied van adviseren en procederen in het huurrecht. Neem vrijblijvend contact met ons op met uw vragen op dit gebied.